编者语

2019年伴随政策持续实施抑房产、减杠杆,在经济压力加大的情况下,168博市场全年表现前高后低。市场去化难度加大,企业获利水平下降,地方政府财收显著放缓。

本次报告收录文章截稿至 2019年12月,由于政府维稳任务加大,经济与市场调控的重心亦相应调整。多数城市判断 2020 年市场将企稳复苏,成交量趋于上涨。

2020年初新冠肺炎爆发,带来地方经济与市场的阶段性停摆,本年实际产生的场成交有可能较早前预计逊色。但中国经济保持长期向好发展的趋势不变,168博市场仍然是带动国内经济稳健增长的重要抓手。政策引导市场回温的趋势并不会改变,疫情影响过后,国内168博市场仍将保持向好发展趋势。

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前言

2017—2019 2020
   变致革   革致稳

“变致革”国际经济环境以及国内经济内生动力持续改变,坚定了政府实施经济转型变革的决心。“党的十九大”(2017)立下 “推动发展质量变革”的长期目标。2019 年综合结果反映了经济萎靡下政府对“革”的坚持(包括弱房产、减负债等)。

“革致稳”2020 年宏观经济“戒备衰退”成为首要任务。基于中央经济工作会议,政府“维稳措施”仍然倾向适度原则,稳定动能将由“变革措施”补足。从更全面角度看,“以稳为先”目标下的“短期维稳”仍有可能视乎实际情况动态调整,但无论如何,变革对维稳的重要性会有所增加。

2019全国168博市场发展回顾与展望

回顾2019年168博企业经营环境持续转冷,压力一方面来自经济加速萎蘼,另一方面来自政策持续实施168博“去杠杆”、“减负债”,企业资金周转压力快速增加。

“分城施策”已然成为“市场维稳”主体,年内城市政策主力“抢人”,但在经济加速下滑的背景下,政策对“市场稳成交”的兼顾度并不充分。

年内商品住宅市场缺乏利好支撑,成交动能弱化,随着时间推移,各城走货压力快速增加。持续收紧的168博资金管制,在使得企业资金链全面抽紧的同时,亦最终体现为土地市场景气的全面下行,地方财政盈收面临更大压力。

展望展望2020年,预计环球经济环境难有起色,“中美贸易战”对国内的影响仍将持续,年底新冠肺炎疫情亦可能对未来经济带来叠加影响。

中央经济工作会议定调168博市场“以稳为先”,基于168博维稳三要素,政策对【人】(购买基数)与【资金】(企业资金回笼及融资)的管制将会有所放开。政策以“稳定”为目标,市场成交亦将随政策“维稳力度”提升而逐步“回温”,市场成交有望逐步走稳。在成交价格上,由于高地价项目占比增加,预计整体价格具备支撑。

粤港澳大湾区
广州

2019市场回暖受阻,区域分化加剧

2020成交底部回升,总体走势平稳

深圳

政策利好不断,成交逐渐回暖

仍将供不应求,市场稳中偏好

东莞

供应偏紧库存走低,成交稳行分化加剧

稳健政策基调不变,市场仍将健康发展

佛山

成交量稳价升,市场加剧分化

政策适时调整,后市预期转好

珠海

政策松绑楼市暖,量攀高位价回涨

土拍定向慎入市,市场理性稳步走

惠州

土拍市场先抑后扬,住宅供求价齐跌

政策调整“保平稳”,市场有望“稳中有涨”

江门

供过于求市场承压

楼市政策优化有空间

中山

土地市场遇冷

市场供求下跌

肇庆

土拍遇冷,八成商住地底价出让

成交不振,以价换量成最后王牌

环渤海城市群
北京

限竞房扎堆入市,下半年竞争激烈

政策调控不放松,后市整体趋平稳

天津

供应升库存增,市场总体平稳

政府调控略松,后市量增价稳

青岛

市场竞争加剧,降价走量应对竞争

政策灵活维稳,房企有望止跌企稳

济南

土拍条件增加,房企理性合作拿地

市场延续下行,观望阶段房价筑底

石家庄

市场环境稳定,楼市供求回升

库存仍在低位,后市预期向好

沧州

政策稳、价格降,市场活跃度提升

低价走量仍是主流,未来成交趋升

邢台

以价换量明显,市场量升价跌

预计政策稳定,持续下行调整

秦皇岛

土拍热度攀升,住宅成交稳中有升

政策总体延续,市场仍将稳步向好

长三角城市群
上海

供求平衡,市场企稳

政策微调,长期向好

杭州

利好不断,市场两级分化

稳中有升,土地存量释放

南京

政策微调宽松主导,限价突破价格上扬

供销齐涨区域集中,房企活跃重定市场

无锡

市场量稳价升,库存总体健康

土地成本上涨,成交或有缩减

宁波

成交量价新高,远郊市场去化受阻

预期稳中向好,限购圈内外分化持续

合肥

调控持续市场维稳,分化加剧热度走低

政策自主空间加大,预期上扬市场平稳

南通

区域规划利好明显,成交量价创新高

市场供不应求、热度偏高,政府调控从严

常州

库存低位,价格同比涨幅明显

房贷趋严,持币观望情绪或增

绍兴

利好不断,棚改需求持续释放

市场量价新高,土拍竞争激烈

华中区域
武汉

土地供需双增,房企集中度加剧

成交量价齐升,同质化竞争激烈

长沙

市场开始降温,供应增加成交减少

政策灵活调控,房住不炒深入人心

郑州

坚持房住不炒,货币政策向好

市场成交量价维稳

南昌

供求成色不足,房企拿地谨慎

因城施政深入,市场稳健运行

华西区域
重庆

地市楼市先扬后抑现拐点

房价维稳规模趋减呈理性

成都

二级市场分化,量缩价涨

一级市场稳定,量价理性

西安

楼市限购加码

市场分化明显

贵阳

成交遭遇冰点,价格趋于理性

调控相对宽松,市场有望回温

南宁

“地王”再现,限价时代或将结束

毛坯回归,楼市回暖即将来临

乌鲁木齐

楼市平稳运行,成交量价齐升

政府灵活调控,市场健康政策稳

东北平原
沈阳

库存下行,成交量价齐涨

政策维稳,后市走势平稳

大连

调控政策叠加,供需量缩价涨

库存去化尾声,今年稳字当头

长春

供求平稳,库存健康

但需关注供应端变化

海峡西岸
福州

政策有保亦有压,灵活调控

保障房集中入市,市场承压

厦门

供应放量,库存积压

百家争鸣,压力仍存

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