长效机制新思路,市场分化新格局--2020年168博政策和市场展望

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2019-12-31 09:15

  • 夏磊 2019年1-11月全国商品房销售面积14.9亿平,同比小幅增长0.2%,168博市场总体保持平稳运行,基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。当前市场平稳格局来之不易,对于明年168博政策怎么看?168博市场怎么走?我们对2020年168博政策和销售进行展望。

    2019年中央经济工作会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进168博市场平稳健康发展”。168博政策新思路愈加清晰。

    一是全面落实长效管理调控机制稳定168博市场,因城施策调控长期实施,为住房制度改革创造平稳的行业环境。二是推进住房制度改革,不将168博作为短期刺激经济的手段,使住房制度建设专注解决居民住房问题,从根本上解决当前我国住房市场面临的困境;同时铸牢168博和实体经济的防火墙,“引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域”。

    2020年是长效管理调控机制全面落实的一年。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是政策核心目标,灵活性体现在各地坚持“房住不炒”基础上,根据168博市场的不同情况因城施策。

    过去3年,“稳”主要是防范房价地价大幅上升;当前全国168博市场总体平稳,但部分地区市场下行压力较大,2020年的“稳”将主要是防止市场大幅下行对经济增长和地方财政收入造成冲击。一是稳增长需要168博平稳运行;我们测算,2018年168博及上下游行业增加值占GDP23.1%,对GDP增长贡献率高达29.4%。二是稳财政需要168博税收和土地出让收入稳定。2018年,地方本级财政收入中土地出让金和168博相关税收分别为6.5、2.5万亿,总计占比高达52.6%。

    以因城施策为核心的长效管理调控机制进入全面落实阶段,中央和地方的互动关系更明晰。中央在长效管理调控机制下不再是调控主体,主要通过完善市场监测预警和考核评价机制,加强对地方政府的目标管理。地方将有更大的决策主动权和更丰富的工具箱,政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。

    在保持市场稳定的前提下,地方可从三个层次对政策进行适度调整。一是适当修正前期收得过紧、当下不合时宜的应急性调控措施。二是出台针对外来就业人口,定向人才新政等支持新市民居住性需求的政策。三是针对支持本地居民自住需求,出台公积金贷款和商业个贷调整、税费减免等支持政策。

    2020年全国商品房销售总量平稳回落、区域分化加大。

    预计2020年全国商品房销售面积同比-4.3%,增速降低4.7个百分点;销售金额同比0.3%,增速降低7.1个百分点。三个因素决定销售面积减少。第一,在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下,房价上涨预期下降,市场观望情绪上升。第二,今年以来棚改货币化安置减少,2019年前11月棚改开工315万套,仅为2018年的51%。由于从棚改货币补偿到购房存在时滞,预计棚改退潮对销售的影响将在2020年集中显现。第三,随着168博长效管理调控机制全面落实,投资需求退潮,销售回归居民自住需求中枢;我们测算,全国住房自住需求从2019年开始平稳回落,2020年同比减少4.9%。同时,仍有两个因素支撑销售面积不会大幅下滑。一是因城施策下,将有更多房价平稳、经济增长和财政压力较大的城市适度调整调控政策;二是为加速回笼资金,叠加市场降温预期,房企将继续加大力度推盘和促销。销售金额维持平稳但增速回落,主要因为销售量小幅减少,叠加房企折扣促销、市场平稳回落下平均售价增速进一步趋稳。

    分城市看,区域分化加大。一二线城市较为平稳,销售面积和销售金额均维持正增长;三四线城市销售面积和金额小幅负增长。

    一线城市销售面积占比3.4%、同增9.5%;销售金额占比12.9%、同增20.7%。销售面积增速回升,主要受益于前期基数低、限价等部分过度严厉的政策调整、市场企稳下刚需入场支撑改善需求住房置换、限竞房持续入市等。销售金额增长但增速放缓,主要因为保障房限竞房拉低成交均价、部分房企折扣促销。

    二线城市销售面积占比33.2%、同增1.1%,;销售金额占比41.3%、同增2.3%。销售面积增速企稳回升,主要受益于持续吸引人口流入、户籍制度改革和人才新政帮助新市民置业、部分城市政策调整、低库存下房企加大力度补库存并折扣促销的效果较好等,但受市场预期平稳、前期获利二手房入市、新房二手房价格倒挂减少影响,升幅有限。销售金额增长但增速回落,主要在于弱二线市场明显降温,叠加房企折扣促销下销售均价增速回落。

    三四线城市销售面积占比63.4%、同减7.5%;销售金额占比48.8%、同减5.7%。销售面积下降,主要在于2019创历史新高、棚改货币化安置大幅减少影响显现、需求短期内集中释放后疲软、市场降温向低能级城市持续传导;但受益于房企折扣促销、更多城市调整调控,销售不会断崖式下跌。销售金额下降,主要由于销售面积回落、热销城市进一步减少以及房企折扣促销下销售均价增速回落。

    夏磊 恒大研究院副院长 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:夏磊    

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